Columnist

ทางออกของเงินออม ทางที่ 3

29 สิงหาคม 2019 เวลา 05:44 น.

แมงเม่า สำราญ
ณัฐวัฒน์ อ้นรัตน์

ผมขอคุยต่อจากครั้งที่แล้ว เรื่อง ทางออกของเงินออมทางที่ 3  คือ เอาเงินออมไปลงทุนในกองทุน

 

ครั้งที่แล้ว เราคุยเรื่องกองทุน RMF LTF ซึ่งควรจะต้องซื้อเพื่อลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ครั้งนี้จะคุยเรื่อง กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กองทุน REIT และ กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)

 

กองทุนทั้ง 3 กองมีลักษณะคล้ายกัน แตกต่างกันที่ รายละเอียดเท่านั้นเอง

 

ทั้ง 3 กองเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากรายย่อย เพื่อนำเงินไปซื้อทรัพย์สิน

แปลว่า ถ้าเราซื้อหน่วยลงทุนของกองทุน เราก็จะเป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้นไปด้วย

 

ปัญหาคือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ว่าซื้อมาแบบเป็นเจ้าของเลย หรือ ไปเซ้งต่อเขามา การเซ้งต่อ เราจะได้แค่สิทธิในการเช่าสินทรัพย์นั้น มีระยะเวลาตามสัญญาเช่าเท่านั้น หมดสัญญาก็ต้องคืนให้เจ้าของเขาไป

ตรงนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการ พิจารณา ตัดสินใจลงทุนในกองทุนทั้ง 3 ประเภท

 

กองทุนที่ซื้อแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะดีมาก ภาษาทางการเงินเขาเรียกว่า Freehold  ราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตมีแต่แนวโน้มขึ้น โดยเฉพาะตัวที่ดิน

 

แต่ถ้าเป็นกองทุนที่ไปเซ้งทรัพย์สินมา เราก็ต้องดู เหลืออายุสัญญาเช่าอีกกี่ปี รายได้ค่าเช่าเท่าไหร่ แต่ละปีเพิ่มค่าเช่าขึ้นได้ไหม ทำเลดีไหม มีคนเช่าเยอะไหม ภาษาทางการเงินเขาเรียกว่า Leasehold

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund  ทรัพย์สินส่วนใหญ่ที่ซื้อ จะเป็น ที่ดิน ตัวอาคารสำนักงาน เช่น

 

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโก้โลตัสรีเทลโกรท (TLGF) เป็นกองทุนแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ( Freehold) 77% และ แบบที่ไปเซ้งทรัพย์สินมา (Leasehold) 23% ทรัพย์ที่ลงทุนคือศูนย์การค้าของเทสโก้โลตัสทั่วประเทศ 23 สาขา ทั้งในแหล่งท่องเที่ยวละใจกลางเมือง ซึ่งมีผลตอบแทนปันผลเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง 3.86%

 

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF)  ซึ่งมีผลตอบแทนปันผลเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง 5.30% นำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก คือ สิทธิการเช่าอาคารศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิต สัญญาจะสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2584

 

ความแตกต่างของกองทุน อสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund กับ กองทุน REIT Real Estate Investment Trust คือ

 

ตัวลงท้าย ถ้าเป็นกองทุน REIT ก็มักจะลงท้ายด้วย REIT ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ มักจะลงท้ายด้วย PF

 

กองทุน REIT ก็คือกองทุนที่พัฒนาตัวเองมาจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ กฏหมายอนุญาติให้ขยายขอบเขตให้ทำธุรกิจได้มากขึ้น กองทุนจะซื้อหรือเช่าทรัพย์สินในต่างประเทศได้ด้วย และ สามารถเพิ่มทุนด้วยตัวเองไปซื้อทรัพย์สินมาเพิ่มในกองทุนได้ด้วย ขนาดของกองทุนก็ใหญ่กว่า และ สามารถขยายได้เรื่อยๆ ผู้ลงทุนในกอง REIT จะได้ผลประโยชน์เป็นเงินปันผลและส่วนต่างราคาหุ้น (Capital Gain) ดังนั้นเวลาเลือกกองทุน จึงต้องใช้สภาพคล่องของหุ้นกองทุนนี้ มาพิจารณาด้วย ตัวอย่างกองทุนที่น่าสนใจ

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท (IMPACT) เป็นกองทุนแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ( Freehold) โดยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์แสดงสินค้าและศูนย์ประชุม หรือที่คนทั่วไปรู้จักกันคือ อิมแพ็คเมืองทองธานี ซึ่งมีผลตอบแทนปันผลเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง 2.88%

 

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซีพีเอ็นรีเทลโกรท (CPNREIT) ซึ่งมีผลตอบแทนปันผลเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง 3.31% ลักษณะการเป็นเจ้าของทรัพย์สินมีทั้ง เป็นกองทุนแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ( Freehold) และ แบบที่ไปเซ้งทรัพย์สินมา (Leasehold) ทรัพย์สินที่ลงทุนกองทุนเป็นประเภทศูนย์การค้าและโรงแรม เช่น โครงการเซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ต สัญญาสิ้นสุดวันที 22 เมษายน 2587 โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัลพัทยาบีชและโรงแรมฮิลตันพัทยา สัญญาสิ้นสุดวันที 31 สิงหาคม 2580

 

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) ซึ่งมีผลตอบแทนปันผลเฉลี่ย 2 ปีย้อนหลัง 5.08% (เพิ่งเข้ามาในตลาด 2 ปี) โดยกองเป็นเจ้าของโครงการโรงแรมศรีพันวาทั้งหมด